Derechos
de los
inquilinos
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Asambleísta Marcos A. Crespo
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Asambleísta
Marcos A. Crespo

Estimados amigos:

Las leyes estatales de vivienda son muy complejas, y los inquilinos muchas veces no conocen sus derechos.

He preparado este folleto para contestar algunas de las preguntas fundamentales sobre sus derechos como inquilino.

En algunas partes del estado hay leyes especiales que rigen el alquiler y los servicios en ciertas situaciones de vivienda y le brindan derechos adicionales a los inquilinos. Comuníquense con mi oficina si creen que alguna de éstas leyes les aplica.

Si desean recibir copias adicionales de este folleto o necesitan más información, no dejen de comunicarse conmigo.

Atentamente,
firma
Marcos A. Crespo
Miembro de la Asamblea

1163 Manor Avenue
Bronx, NY 10472
718-893-0202

Room 929
Legislative Office Building
Albany, NY 12248
518-455-5514

crespom@assembly.state.ny.us



Protecciones y derechos de los inquilinos en el estado de Nueva York

Violaciones al código de vivienda
Debe informarle al dueño sobre cualquier problema que arriesgue su salud o seguridad. Si el propietario no está disponible o se niega a corregir el problema, llame al Departamento de Salud o al Departamento de Edificios; los inquilinos en la ciudad de Nueva York pueden llamar al Departamento de Conservación y Desarrollo de Viviendas o al 311.
Subarrendamientos

En viviendas de cuatro unidades o más, los inquilinos pueden subarrendar sus apartamentos con el consentimiento escrito del propietario. El inquilino original de un apartamento subarrendado sigue siendo responsable por los daños y por el alquiler. Los pasos para subarrendar un apartamento son:

El propietario no puede negar su consentimiento sin razón justa. Si usted siente que le han denegado injustamente su derecho a subarrendar, puede proceder a hacerlo a su propio riesgo. Si el propietario toma acción legal, pero usted puede probar que actuó de mala fe, el propietario debe reembosarle sus gastos legales.

Depósitos de garantía

Un depósito de garantía es una cantidad de dinero que el propietario retiene para cubrir violaciones al contrato (p. ej., daños) causadas por el inquilino. Como inquilino, usted debe pedir un recibo por el depósito de garantía. En edificios de seis o más unidades, el propietario debe:

En edificios de menos de seis unidades no se le requiere al propietario depositar el dinero en una cuenta que gane intereses. No obstante, si el propietario decide depositar la garantía en un banco, el inquilino tiene derecho a que se le notifique y a recibir el interés, si alguno, menos el 1 por ciento para gastos administrativos.

Al mudarse, debe recibir un reembolso por el depósito de garantía. Usted es responsable por cualquier daño que exceda los causados por el uso normal diario, y el propietario puede retener toda o parte de la garantía para cubrir dichos daños o cualquier alquiler atrasado. El propietario puede ser acusado legalmente por retener injustamente el total o cualquier parte del depósito de garantía.

Desahucios

Desahuciar significa remover legalmente a una persona de la propiedad de otra. Los pasos para llevar a cabo un desahucio son:

  1. El inquilino no paga el alquiler o viola los términos del contrato, o el contrato se vence.

  2. El propietario emplaza al inquilino, dando inicio al proceso legal. En algunos casos, el propietario debe notificar antes de iniciar la acción legal.

  3. El inquilino va ante el tribunal para impugnar el desahucio y presentar cualquier reclamación que tenga contra el propietario; los inquilinos que no logren impugnar el desahucio pierden el caso.

  4. Si el propietario gana, la corte emite un mandamiento, diligenciado por un alguacil o funcionario judicial, que solicita el desahucio del inquilino; el tribunal podría emitir una sentencia monetaria contra el inquilino; si el propietario no logra probar su caso, la acción es desestimada; si el inquilino gana la contrademanda, la corte dicta sentencia contra el propietario del edificio.

  5. Si el caso tiene que ver con falta de pago del alquiler, el inquilino generalmente puede ponerle fin al procedimiento pagando el alquiler antes de que el tribunal emita el mandamiento.

  6. Emitido el mandamiento, éste será diligenciado y le concederá al inquilino 72 horas para desalojar el apartamento.

  7. Después de 72 horas, el alguacil o funcionario puede sacar del apartamento las pertenencias del inquilino y asegurar la propiedad bajo llave.

Prohibición de represalias

Todo contrato ofrece una garantía del propietario de que la propiedad se encuentra apta para ser habitada por seres humanos y que los inquilinos no estarán sujetos a condiciones peligrosas (garantía de habitabilidad). La violación de esta garantía es causa para que el inquilino demande al propietario o, si el propietario ha iniciado una acción legal, para que dicha acción sea desestimada.

Pero los inquilinos a veces son renuentes a informar violaciones a los códigos de vivienda o exigir su cumplimiento por temor al desahucio. La ley prohibe que los propietarios amenacen con desahuciar a los inquilinos que se hayan quejado de violaciones.

Por ejemplo, en edificios residenciales salvo los de 4 unidades o menos donde viva el dueño se garantiza la protección del inquilino contra represalias del dueño y no puede ser desahuciado si:


Responsabilidades*

Del propietario

La ley estatal le prohibe a los propietarios someter a sus inquilinos a cualquier condición que amenace sus vidas, salud o seguridad (garantía de habitabilidad).

Del inquilino

*salvo que el contrato indique otra cosa

Discriminación: Es ilegal negarle vivienda a una persona debido a su raza, creencias religiosas, color, origen nacional, sexo, edad, impedimento o estado civil.
Contratos de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo legal, escrito u oral, que establece los términos para el arrendamiento de un apartamento o casa.

Después de firmado, el contrato no puede ser alterado sin el consentimiento de ambas partes. Cualquier cambio a su contrato debe hacerse por escrito y ser firmado por el propietario.

Se puede exigir el cumplimiento de un contrato verbal por hasta un año.

La tenencia de mes a mes es un acuerdo flexible sin contrato de arrendamiento, el cual puede ser descontinuado por el propietario o el inquilino. Sin embargo, es necesario notificar la terminación por lo menos un mes antes de la fecha de pago del siguiente alquiler.

Las autoridades de vivienda pública tienen sus propios reglamentos y términos de arrendamiento. Para su protección, tómese el tiempo de leer y entender su contrato antes de firmarlo. El contrato siempre debe incluir:

Antes de firmar el contrato

Examine las ventanas, instalaciones eléctricas, materiales aislantes, plomería, paredes, pisos, escaleras, estufa, nevera, retrete, lavamanos y sistema de calefacción. Si no están en buenas condiciones, trate de resolver el asunto antes de firmar el contrato.

Si ya se mudó, solicítele por escrito al propietario que haga las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable. Recuerde leer con cuidado los términos del contrato y conozca bien sus responsabilidades legales.

Terminación temprana del contrato

Si quiere terminar su contrato antes de tiempo, debe negociarlo con el dueño. Éste puede estar de acuerdo y volver a alquilar la vivienda o, en algunos casos, permitirle a usted subarrendar o asignar el apartamento a otra persona.

La ley le ofrece protecciones legales especiales a los envejecientes que se muden a facilidades de cuidado de salud en cuanto a la terminación temprana de contratos de arrendamiento.

Calefacción

Del 1o de octubre al 31 de mayo, el propietario debe proveer equipos de calefacción capaces de mantener las siguientes temperaturas interiores en edificios de tres o más unidades:

En las ciudades de Nueva York y Búfalo también debe cumplirse el siguiente requisito:

Comuníquese con mi oficina para saber si alguna de estas leyes especiales aplican a su apartamento.


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